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內容簡介
根據不動產業者統計資料顯示，台北市縣中古屋委託房仲業者銷售的比例已高達七成五，中南部委託新式仲介的比例，估計大約在五成左右，顯示都會化程度高的城市，賣方相當倚賴房仲業者；而買方在蒐集市場訊息時，房仲業者更是不可或缺的資訊管道。因此，如何與房仲業者打交道，是買賣房屋民眾不得不重視的。
而每年經濟規模超過兆元的不動產市場，其中有半壁江山由房仲業主掌，是個龐大的產業，光是從業人員就超過十多萬人，但是，這項產業的管理卻是相當的鬆散，在政府未能拿出有效管制辦法之前，買賣房屋的民眾如何為自己的權益把官、爭取，懂得自保？
另，根據消基會統計，從民國94年以來，購屋糾紛一直高居消費者申訴排行榜第一名，造成糾紛的的主要原因之一就是隱瞞重要資訊，顯見資訊不透明、不周全是買賣房屋的罩門。
本書由房仲資歷近十年的業者親自剖析，教你如何與房仲過招，得到最重要、關鍵的資訊，提昇自己買賣房屋的效益和權益。
作者簡介
李偉麟
民國83年畢業於逢甲大學土地管理學系。
曾先後於《蘋果日報》財經中心及財富周刊擔任地產記者。2008年經崔媽媽基金會推薦，以《蘋果日報財富周刊》數篇報導獲行政院消費者權益報導獎。
《早安湯泉》作者，天下文化出版（2007年8月）。曾於汎太廣告旗下之不動產智庫擔任研究員。曾於「CID設計工程集團」擔任企劃部經理（2006年6月）。曾為華文網.廣廈出版社重新編著《房屋仲介入門》、《不動產行銷精要》兩本書。
曾於住商不動產、有巢氏房屋、21世紀不動產等房仲加盟品牌總部擔任幕僚工作。於房仲業任職期間，獲台北市不動產經紀商業同業公會表揚「貢獻殊偉」（1999年12月）。
1999年起代表Century 21．21世紀不動產台灣區總部，列名房仲公會資訊流通小組成員，小組共同促成PC HOME集團與公會合作《房屋誌》之發行與後續網站架構事宜。
詳細資料
- ISBN：9789866285196
- 叢書系列：
- 規格：平裝 / 240頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地：台灣
- 本書分類：> >
內容連載
卻沒跟你說，究竟可以砍多少。
關鍵點：砍價不求人！屋主心目中期待的成交價格，不見得就是合理的成交價位。仲介會怎麼為房子定價，也會隨著屋主的期待和市場景氣的狀況而有不同。平時多留意出售物件的開價與成交價格，並作成資料追.，可以大致找出這個區域或某家仲介公司定價的方式，作為議價的依據。
這年頭，直接以房仲公司的定價買下房子的人可說少之又少，買房子通常要議價、砍價。筆者曾打算以四一○萬元購買位於淡水的一間房子，但屋主堅持要賣四二○萬元。過了半個月，這間房子在某大直營房仲公司的網站出現，標價四九○萬元。如果屋主期待的成交價格仍然沒有變，那麼依網站標價來計算，溢價的七十萬元，大約是定價四九○萬元的一成五。
又有一天，筆者為了等待下午四點才開門營業的耳鼻喉科，二點半就到附近的書店殺時間，結果聽到背後傳來一段對話：
甲女：其實我買了間房子，就在永安捷運站對面，隔成套房收租金??
乙女：房子很貴吧？
甲女：呵呵呵..這間房子我可是買到很便宜的價格呢！最初，屋主開價五百萬元，我出價三八○萬元，被仲介譏笑﹁不可能用這個價錢買到的啦！﹂但是我打定主意，買不到就算了。後來仲介要我再加點價錢談談看，我就出三九○萬元，沒想到竟然成交了！二十五坪的房子，很便宜吧！
算一算，這位女士的成交價比開價少了二二%。
另外，有位朋友在三芝買了間小別墅，屋主開價三六○萬元，後來以二八五萬元成交，相當於開價的二○．八%。
這三個例子提到的一成五、二三%和二○．八%，都是一個參考值，它說明的是這家房仲公司對這個物件的定價方式，可能也是對這個社區、甚至是這個區域的定價方式，但是我們無從得知，只能靠自己平時多蒐集資料，逐漸地建立自己的行情觀。
在此要補充一下，甲女分析自己之所以能買到這麼便宜的價格，部分原因是屋主這間房子是繼承而來的。筆者推測該屋主可能因為缺錢亟需換現，或者因為是不花自己一毛錢繼承而來的，只要能賣掉換現金都算是賺到的，所以對於價格不是那麼在意。
不過有次筆者也遇到一間屋主是受贈與而來的，但這位屋主在價格上可就沒那麼好說話。
那是間一樓的老公寓，仲介開價三九八萬元。後來筆者出價三二○萬元，但仲介那兒依然沒有動靜。於是筆者索性自行去地政事務所，花了八十元調了這間房子的謄本︵下一項會教各位自己調謄本的好處︶。
一看，這間房子是受贈與而來，筆者無法推算屋主當初得到這間房子的成本，究竟是遇到好心人士贈送房子，或者是清償債務？仲介的說辭是，原來的屋主把這間房子用來清償債務，所以移轉給現在的屋主︵這種說法，我遇過好幾個仲介都跟我這麼說，如果不是我命中註定都會遇到這樣的房子，就是這已經變成仲介回答﹁請問屋主為什麼要賣房子﹂的標準答案之一..︶但三二○萬元已經是我的底限，屋主不賣，也只好說聲無緣。
1930年代，納粹在德國崛起。根據一戰後《巴黎和會》上所簽訂的協約，戰敗的德國喪失了擁有730萬人口的7萬3485平方公里的國土。希特勒在德國掌權後，不僅收回了薩爾地區、派兵占領了萊茵非軍事區，而且在1938年3月讓奧地利「回歸」了德國，然後把有350萬人口的捷克蘇臺德地區納入了德國版圖。 這樣在1930年代的歐洲，希特勒被很多小國視為一戰之後不平等秩序的改變者。尤其是匈牙利，這個曾經是二元奧匈帝國中一元的國家，也對德國抱有希望，最終變成德國的追隨者。 一戰前奧匈帝國有多強大呢？奧匈帝國曾是與英法等國並列的歐洲五大強國之一。電影「茜茜公主」第二部中可以看到著名的匈牙利伯爵安多西和匈牙利大公國的強大。 ... 奧匈帝國國土，綠色部分為匈牙利 一戰後，奧匈帝國解體，而匈牙利作為戰敗國受到了嚴厲的懲罰，簡直慘不忍睹，大量土地割給鄰國，大約三分之二的國土被瓜分（領土丟掉了72%，人口從2080萬變成650萬）。 其中最大一塊特蘭西瓦尼亞地區（主流民族是匈牙利人（又稱馬扎爾人））被割讓給了羅馬尼亞（這也開啟了匈牙利和羅馬尼亞的恩怨史），匈牙利徹底變成了一個歐洲小國。 ... 黃色部分為1920年匈牙利的領土，綠色為41年回歸的領土 當時的歐洲政治環境，（1939-40年間）是「英法管不了，美國在中立」。1939年9月德國入侵波蘭，然後德蘇瓜分波蘭，英法對波蘭基本上沒有什麼援手，宣戰了也是按兵不動。 希特勒當時就利用這些歐洲小國之間的矛盾，比如羅馬尼亞和匈牙利之間的領土糾紛，甚至有意激化和挑撥各國之間的關係，目標是使得這些歐洲小國聽命於德國。希特勒的政治天分充分發揮，堪稱高手中的高手，最終他成功的將這些小國都招入麾下為德國充當炮灰。 ... 參加閱兵的匈牙利士兵 1940年8月30日，根據第二次維也納仲裁的裁決，德國迫使羅馬尼亞將特蘭西瓦尼亞一半 (即北特蘭西瓦尼亞)割讓給匈牙利。德國此舉並非為了公義，而是為了贏得匈牙利這個盟國，以支持德國將來的戰爭目標，提供資源。 在一戰後羅馬尼亞與蘇、匈、保等國都結了仇，而在地緣上被德、匈、蘇、保環伺。1939年，波蘭捷克戰敗被德國占領，英法不敢動，迫不得已羅馬尼亞也向德國遞交了投名狀，以保國家不被消滅。 ... 匈牙利裝甲部隊 在德國主導下的兩次維也納裁決，匈牙利收穫頗豐，從羅馬尼亞手中收復了舊地。 同時，匈牙利看到波蘭在短短一個月里被德蘇瓜分，對德國的恐懼不必言說，蘇聯的西進更讓他們如坐針氈。尤其是蘇聯人取得了一小段和匈牙利人的共同邊界後（蘇聯侵占原來的波蘭領土），更是坐臥不安。 接著是德國旋風式的征服了南斯拉夫，如果不堅決站在德國一邊，匈牙利也將被德國占領，而回歸的領土很可能都會失去。 ... 匈牙利部隊侵入俄國 最終匈牙利決定登上德國的戰車，但是代價是：匈牙利人要為德國流盡最後一滴血。後來也真的是這樣，二戰中匈牙利為德國流盡了………最後一滴血。 1940年，德國開始從匈牙利採集石油、收購小麥等糧食，都是近乎掠奪式的，後來德國付款一律用戰前的價格而不是用因戰爭而飛漲的市場價支付。 ... 在俄國的匈牙利部隊 1941年6月德國對蘇聯開戰，153個德國師和37個僕從國師，共計190個師300餘萬軍隊向蘇聯發動突然襲擊。 在僕從國中羅馬尼亞出兵最多，據說接近40萬人。而匈牙利也投入了20萬人。匈牙利藉口東部地區遭到蘇聯轟炸機襲擊對蘇宣戰。 ... 二戰中匈牙利裝甲部隊在俄國 匈牙利的盤算是，第一害怕與敵國（羅馬尼亞）在邀功爭賞比賽中落後，被老大德國拋棄。第二是配合德軍將蘇聯徹底擊敗後，可以撈到一些好處，也可以避免被蘇聯欺負。 在蘇聯的戰場上的羅馬尼亞軍隊和匈牙利軍隊之間一般會插入義大利軍隊將他們倆隔開，他們是冤家，不能聚頭。 ... 在俄國前線的匈牙利坦克 匈牙利的喀爾巴阡軍團集群（轄兩個小型軍第8軍和機動軍）於1941年6月29日攻入烏克蘭，7月7日，機動軍到達德涅斯特河，喀爾巴阡集群一分為二，第8軍留在烏克蘭充當占領軍，由貝拉·米克洛什少將率領機動軍跟隨德國第17集團軍以及第1裝甲集群繼續推進，直擊蘇軍西南方面軍。 機動軍轉向東北進攻，發動一系列攻擊，匈牙利的輕騎兵和摩托化營克服蘇聯泥濘的道路，相繼攻占了一系列城鎮。 ... 俄國前線，德國軍官和匈牙利軍官在交談 截止到1942年11月機動軍被召回匈牙利，已行軍1100英里，傷亡近三千人，損失了大部分裝甲車輛。這也是匈牙利軍隊中的大部分機械化部隊。 ... 二戰中的匈牙利裝甲車 1942年，匈牙利軍方在德國方面的壓力和要求下，增加了在蘇聯的軍隊數量，編成了匈牙利第二軍，派往蘇聯南方作戰。他們在靠近史達林格勒的頓河附近，掩護德軍的北翼。 ... 匈牙利坦克在俄國前線 匈牙利沒有料到，後來爆發的史達林格勒戰役給他們的第二軍造成極大的損失，在包圍圈中，由於補給困難，甚至許多匈牙利士兵直接被凍死在了前線。 這場戰役摧毀了僕從國對德國老大的信賴和自己的信心。隨著連續幾次戰役的失敗，德軍將領對這些僕從國軍隊也頗有微詞。許多德國將領認為，這些失敗尤其是史達林格勒戰役中第6集團軍的被圍殲，責任要歸咎於羅匈意等國軍隊的無能甚至毫無戰意。 ... 匈牙利軍隊在俄國行軍 隨著戰局的惡化，匈牙利軍隊的損耗日益增加。1943年1月，蘇軍沃羅涅什方面軍發起了進攻，40集團軍從頓河南岸橋頭堡攻擊對面防守的匈牙利第4軍。僅有輕武器（少量反坦克槍炮在零下45°低溫下無法使用）的匈牙利第4軍無法阻擋蘇軍的強大攻勢，只能利用雪和大霧緩慢撤退。 ... 在俄國戰場上的匈牙利部隊 匈軍一路後撤，直到離頓河100英里的奧斯克爾谷才與德軍一起重新建立起穩定的新防線。 接著，匈牙利第7軍遭到蘇軍第18步兵軍的攻擊，被迫與被包抄的義大利山地軍一起撤退。被切斷與第2集團軍聯繫的匈牙利第3軍，保護了北側德國第2集團軍的右翼直到26日彈藥短缺才向西北穿過蘇軍戰線退到奧林河。在2月份，匈牙利第4軍的第1裝甲師也抵擋不住蘇軍的猛烈攻勢，撤出了戰鬥。 在這場沃羅涅日戰役中匈牙利軍隊損失人員達10.5萬，加上之前的傷亡，共計13.5萬，損失比高達64%。 ... 在俄國泥濘道路上的匈牙利裝甲部隊 由於匈牙利部隊幾乎沒有反坦克武器，人員也是比旅稍大的輕步兵師，在俄國極端氣候條件下，抵抗齊裝滿員的蘇聯機械化師的進攻，實在是擋不住。匈軍的第1裝甲師、第2航空旅和第3軍的表現較好。 但是總體來看，一線步兵、坦克、火炮等重武器的損失使匈牙利皇家陸軍元氣大傷，已無力再戰。連續的戰敗讓匈牙利人對德國人的信任降到了冰點。 ... 在俄國道路上休息的匈牙利士兵 1943年匈牙利軍得德國方面的允許，從蘇聯撤退了它的殘兵敗將，這種撤軍的舉動本身的軍事意義其實不大，因為匈牙利軍的絕大部分重裝備已經損失掉了，但是其政治意義就很大了，這表示僕從國退出了軸心國戰線。 隨著東線戰場德軍的傷亡日益慘烈，節節敗退，1944年8月羅馬尼亞戰役之後，僕從國羅馬尼亞快速倒戈，8月25日就對德國宣戰。然後配合蘇軍迅速幹掉了本國境內的6萬德軍（吸取義大利反水被做掉的經驗教訓）。 ... 1944年布達佩斯街頭德軍和匈牙利官員 此時羅軍總兵力已有107萬，瞬間，羅馬尼亞從歐洲的第三大軸心國搖身一變成了歐洲盟軍的第四大國。作為盟軍的一員，羅馬尼亞配合蘇軍攻入匈牙利，條件是蘇聯答應將北特蘭西瓦尼亞歸還給羅馬尼亞。 ... 1944年德軍在布達佩斯街頭 １０月中旬當希特勒發現霍爾蒂正準備和蘇聯談判，意圖使匈牙利退出戰爭，就命令德軍迅速出動逮捕了他，並扶植匈牙利法西斯政黨「匈牙利箭十字黨」上臺，這樣匈牙利在戰爭中就一直綁在德國的戰車上。 而此時的局勢德國已經處於完全的劣勢，被英美在西線攻擊，被蘇聯在東線攻擊，自己的盟友都反水了 。 ... 1944年德軍在布達佩斯街頭 在蘇軍準備進攻匈牙利之前，在整個匈牙利德軍只有一個裝甲師（第２３裝甲師），這根本無法阻擋蘇軍的大規模進攻。希特勒決定加強匈牙利德軍的實力，派出了強大的第三裝甲軍來支援，這個軍包括第一、１３、２４裝甲師和「Feldherrnhalle」(「ＦＨ」)裝甲擲彈兵師。另外後續還有裝備著虎王重型坦克的第５０３重裝甲營。 ... 1944年德軍坦克在布達佩斯街頭 蘇軍和羅馬尼亞軍隊在44年９月開始，圍繞著喀爾巴阡山脈上的通道開始了戰鬥，逐漸奪取了這些通往匈牙利內地的山口，到１０月，蘇軍開始對匈牙利展開進攻。經過一番苦戰，蘇羅聯軍逼近匈牙利首都布達佩斯，其中蘇軍的第六近衛坦克集團軍為此付出慘重代價，損失大量的坦克，被迫撤到後方休整。 ... 1944年布達佩斯街頭被空襲後炸的大坑 德軍在匈牙利首都布達佩斯郊外建立了一系列堅固的防禦工事和在市區建了街壘。在布達佩斯西南，沿巴拉頓湖、韋倫采湖一線，直到瓦茨附近的多瑙河彎曲部，再沿捷匈邊境，構築了一條防禦地帶，即「馬爾加里塔防線」。 負責防禦的是51個不滿編的德國師和匈牙利師，但是只有1個航空隊擔任支援，總兵力僅有19萬餘人。 ... 1944年匈牙利軍隊在布達佩斯備戰 參加進攻的蘇聯軍隊有70個步兵師、3個坦克軍、4個機械化軍、3個騎兵軍、1個海軍陸戰旅，以及羅馬尼亞第4、第1集團軍和保加利亞第1集團軍；兩個空軍集團軍和多瑙河區艦隊負責支援，總數達110萬人，配備了2000多輛坦克和近萬門火炮。 1944年10月29日烏克蘭第2方面軍首先發起對布達佩斯的戰役，一場慘烈的，血腥的圍城戰開始了。 ... 布達佩斯慘烈的巷戰 在這場圍城戰中，匈牙利面對羅馬尼亞這個老冤家的進攻拚命抵抗，儘管他們中的大部分厭惡戰爭，但是看到羅馬尼亞軍隊的入侵，他們仍然能爆發出120%的力量，血戰到底。 匈牙利軍隊和羅馬尼亞軍隊之間的血戰發生在東區布達（布達佩斯分為布達區和佩斯區）。1945年1月14日，匈牙利步兵和突擊炮部隊在東區火車站和羅馬尼亞尼古拉·索瓦中將率領的第7步兵軍展開血戰。面對他們的世敵，匈牙利人打得十分殘酷。戰鬥從一條鐵軌打到另一條鐵軌，從列車上一直打到候車大廳內。 ... 德匈聯軍在布達佩斯街頭抵抗 1月16日，在已經坍塌的火車站廢墟上，數量上占優並且興奮異常的守軍匈牙利軍人與疲憊的羅馬尼亞軍人甚至打起了白刃戰。筋疲力盡的羅馬尼亞軍隊最後被趕到了多瑙河畔，這個編制為36000人的羅馬尼亞步兵軍傷亡了11000人。 ... 蘇軍在布達佩斯街頭衝鋒 蘇軍不得不將這個羅馬尼亞軍撤出戰鬥，原本士氣低落的匈牙利人通過這一仗打出了士氣！ 匈牙利與羅馬尼亞兩軍的對陣也讓德軍與蘇軍都大吃一驚，因為他們從來沒有看到這麼「英勇」的羅馬尼亞和匈牙利軍隊。 ... 布達佩斯全城都處於戰火中 布達佩斯城內的巷戰越發殘酷，逐個街角都在戰鬥。交戰雙方都利用下水道來轉移兵力，使得下水道也變成戰場。 德匈聯軍的糧食短缺越發嚴重，迫使士兵們自發尋找口糧。最後士兵只得殺食自己的馬匹，而嚴寒的天氣也影響德國及匈牙利守軍。蘇軍很快便發現自己面臨昔日德軍在史達林格勒城內的處境，只不過角色對換了一下。 ... 布達佩斯街頭的蘇軍士兵 1945年1月17日希特勒接受將所有餘下守軍從佩斯城撤退到布達城的建議，所有5座位於多瑙河上的橋樑塞滿了撤退的平民及軍隊。1月18日雖然匈牙利軍官反對，但是德軍還是炸毀了這5座漂亮的橋樑。 希特勒堅決拒絕了德軍和匈軍撤離布達佩斯的建議，在戰爭的最後幾周，守軍集中在少於2平方公里的範圍，他們大部分都是處於營養不良及染病受傷的狀態，每天的配給口糧只有150克的麵包及宰殺馬匹而來的馬肉。 ... 連接布達和佩斯的橋樑被炸毀 到了2月份，德軍將領和匈軍商量後，決定突圍。2月11日晚上約25,000名德軍及匈牙利軍開始從城堡山走下來，他們分成3批，每一批里還有數千名平民，其中有整個家庭推著嬰兒車，踏著冰雪出來。 ... 戰後拍的布達佩斯被炸毀的橋樑 當時這些人利用晚上的霧作掩護，第一批出來時令蘇軍士兵及炮兵目瞪口呆，不知所措，因此有一些人逃脫。但第2批及第3批就沒有這麼幸運，蘇軍大炮及火箭彈射向敵軍，造成成批的人死亡，付出慘重代價。最終有大約5,000至10,000人逃到了布達佩斯西北面的山林地帶向維也納方向撤去，包括部分德軍。 ... 布達佩斯街頭被炸毀的蘇軍坦克 在布達佩斯圍城戰，從蘇羅聯軍開始進攻，到次年2月德匈守軍出逃，共持續了約110天。這次戰役是第二次世界大戰末期最血腥的城市圍攻戰，其中，德軍匈軍共損失了11萬至15萬人。 ... 布達佩斯市被炸毀的橋樑 蘇軍也付出了高昂的代價：在100多天的戰鬥中，在布達佩斯一帶總共有29萬7000的蘇軍傷亡，僅在布達佩斯城內巷戰就損失大約52000人。損失坦克1766輛，火炮4200餘門。 ... 布達佩斯市被炸毀的橋樑 另外，布達佩斯市的平民有4萬多人死於戰火和飢餓（被圍城108天），據說還有5萬市民被抓為蘇軍戰俘（也許是被脅迫參加戰鬥）。在布達佩斯戰役期間，平民是最無辜的受害者。當時城內有約80萬居民。 ... 布達佩斯街頭的火炮 殘酷的布達佩斯圍城戰以及後來的「春醒行動」，使富庶的匈牙利平原淪為戰場，蒙受了重大損失。匈牙利戰前所獲的領土以及戰時搶占的南斯拉夫伏伊伏丁那都歸還原主，國土面積回到了一戰後樣子。 ... 蘇軍占領布達佩斯 匈牙利二戰中總傷亡的人數達到58萬，軍隊傷亡高達34-36萬（其中死亡13.6萬）戰爭造成的直接人口損失達6.73%。 ... 戰後的布達佩斯街頭，千瘡百孔，戰機在樓房上 匈牙利從入侵蘇聯到布達佩斯的包圍戰，確實為德國流盡了最後一滴血。
文章來源取自於：
每日頭條 https://kknews.cc/history/zr42raa.html
博客來 https://www.books.com.tw/exep/assp.php/888words/products/0010460337
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